Cómo hacer negocios con las obras

Consejos para armar planes de inversión en la construcción actual. Costos y formas de financiación. El problema del precio de los terrenos y el aumento de los costos. Tres casos.

El negocio de la construcción sigue siendo atractivo para los inversores. Es un muy buen refugio de valor del dinero, pero no deja lugar a la improvisación. Exige desarrollar nuevas estrategias para hacer “rendir” el lote y acotar los costos sin perder calidad. Además, es importante utilizar correctamente las herramientas de financiación disponibles, como el fideicomiso, y trazar una buena estrategia de comercialización.

El actual encarecimiento del negocio tiene dos razones: la suba constante del valor de la tierra y e l aumento sostenido del costo de construcción. Este último ha superado en un 25 % al dólar a lo largo del 2010.

Néstor Kreimer, de la consultora Kuantica, asegura que se han convalidado precios de tierra muy altos que han redistribuido el margen del negocio. El especialista afirma que, hace tres años, la incidencia del terreno se situaba entre un 18 y un 22 % del costo de la obra. Hoy, los valores treparon hasta el 40 % e incluso hasta un 50 %. Para Kreimer, “la exuberancia irracional de los costos atenta contra la sustentabilidad del negocio y el nivel récord alcanzado por la tierra ajusta el margen de la rentabilidad a niveles muy inferiores a los de dos o tres años atrás”.

Al mismo tiempo, la inflación impacta de igual forma en las obras en marcha, de manera que en algunos casos se reciente la calidad para terminar una obra o para acotar el precio de venta.

Si bien estas condiciones vuelven extremadamente competitivo el mercado, y provocan una retracción en la actividad, se produce una paradoja porque la disminución en la cantidad de obras nuevas restringe la oferta y, como la demanda se mantiene constante, presiona sobre la poca oferta aumentando los precios y activando nuevamente el ciclo.

Para Juan Carlos Franceschini de la consultora CDI, los arquitectos que tienen proyectos de escala baja o mediana deben integrar inevitablemente a varios actores: alguien aporta la tierra y un grupo de inversores serán los compradores iniciales. Según Franceschini, el rubro ideal para este esquema es el de las viviendas, porque es un negocio de entrada y salida, esto implica que el inversor retira su beneficio y recupera su dinero en un tiempo relativamente corto. El resto de los negocios son de renta, aunque también podría funcionar este esquema en un proyecto chico de oficinas o centros comerciales barriales.

Un estudio de arquitectura debe conseguir inversores que aporten alrededor de 1,5 millones de dólares como mínimo para armar un desarrollo inmobiliario en la ciudad de Buenos Aires. Con ese dinero se podría comprar un terreno bien ubicado en un barrio de baja densidad y construir un PH moderno de unos 600 metros cuadrados vendibles.

Para el estudio Curland-Larroca-Mazza, que proyecta y construye edificios de viviendas chicos y medianos en los barrios de Belgrano y Núñez, todas sus inversiones se apoyan, desde el punto de vista del aporte de capital, en tres patas: la tierra, el inversor desde el pozo y los proveedores. Así lo explica el arquitecto Néstor Curland: “Una pata es el recurso genuino de nuestra empresa que nos permite acceder a la tierra.

Otra son los inversores que adquieren metros desde el pozo inyectando paulatinamente el dinero necesario conforme avanzan las obras. Y, por último, se encuentran nuestras empresas proveedoras, también inversores, que proveen los insumos a cambio de metros de obra”. Curland asegura que conforman un grupo de socios ávidos por armar un modelo de negocio exitoso, en el cual todos ganan y cuanto mejor y más rápido se construya, mayores serán los beneficios. Sus obras generalmente nunca superan los 20 meses: “Nuestra fortaleza se encuentra en la terminación de las unidades y su equipamiento, dándole mucha importancia a los detalles, por esto es que nos sentimos cómodos trabajando en una escala acotada de obra, de alrededor de 1.500 m2, con pocas unidades”, acota el arquitecto.

Con cada inversor, el estudio firma un boleto de compra venta donde se establecen características de las unidades, detalles de terminación, y se adjuntan planos e imágenes del emprendimiento. Al momento de la firma, se establece el valor definitivo de la unidad y la forma de pago : un 50 % a la firma del boleto y cuotas fijas en dólares que acompañan el desarrollo de la obra, quedando una última cuota a la posesión del departamento. El precio es fijo y en dólares.

Kreimer, por su parte, plantea otro esquema: “El mayor valor del fideicomiso es el aislamiento patrimonial : “No hay figura más sólida ni generadora de garantías”, asegura. Asimismo, el consultor recomienda vender en pesos, no en dólares, redeterminables por mayores costos (ver Claves ...). De esa manera se puede cubrir el aumento de los insumos, que ya ha demostrado ser superior a la variación del dólar. Luego, el precio de venta tiene un margen de utilidad incluido y la cuota aumenta siguiendo el alza de los costos para defender la utilidad del inversor. La listas de venta se confeccionan en dólares y se pasan a pesos al momento de la venta. Se pacta una cuota base en pesos que se redetermina mes a mes con el índice de la Cámara Argentina de la Construcción para generar transparencia.

Hasta hace tres años atrás, con la tierra y un 30 % de ventas ya se largaba el emprendimiento. Ahora, por lo menos hay que vender un 70 % antes de empezar la obra, más un segundo inversor que pueda cubrir ese 30 por ciento en caso de que no se vendan las unidades. “La preventa tiene como desventaja un margen menor de ganancia por lo que no conviene abusar de esa estrategia”, afirma Kreimer. Y aconseja mantener un porcentaje de unidades sin vender para amortiguar el desfasaje de precios al final de la obra.